tarafından 
Kiracılı ev almak bazı yatırımcılar için avantajlı, bazı alıcılar için ise ciddi riskli olabilir. Burada doğru cevap, alıcının amacına göre değişir. Eğer amaç düzenli kira geliri elde etmekse, düzgün sözleşmeli ve piyasa koşullarına yakın kira ödeyen kiracılı bir ev mantıklı olabilir. Fakat amaç kısa sürede eve taşınmaksa, kiracılı ev daha dikkatli değerlendirilmelidir.
İstanbul’da kiracılı satılık daireler sık karşılaşılan bir durumdur. Özellikle yatırımcılar için ilk bakışta cazip görünür çünkü ev boş kalmadan gelir üretmeye devam eder. Ancak kira bedeli piyasanın çok altındaysa, sözleşme eskiyse veya tahliye konusu belirsizse, alıcı beklediğinden daha karmaşık bir sürece girebilir.
Kiracılı Evin Avantajları
Kiracılı evin en büyük avantajı, satın alma sonrası hemen kira geliri sağlamasıdır. Boş evde kiracı bulma, ilan verme, tadilat yapma ve pazarlık süreciyle uğraşılmaz. Ayrıca mevcut kiracının ödeme düzeni biliniyorsa, yatırımcı açısından öngörü oluşur.
Bunun yanında, kiracılı evler bazen boş dairelere göre daha uygun fiyatla satılabilir. Çünkü evi hemen kullanmak isteyen alıcılar bu tür taşınmazlara mesafeli durur. Bu da uzun vadeli düşünen yatırımcı için fırsat oluşturabilir.
Asıl Risk Nerede Başlar?
Risk, kiracının varlığından değil, belirsizlikten doğar. Kira sözleşmesi görülmeden, ödeme düzeni bilinmeden, depozito durumu netleşmeden ve tahliye beklentisi konuşulmadan işlem yapılmamalıdır.
Alıcı şu sorulara net cevap almalıdır:
- Kiracı ne zamandan beri oturuyor?
- Güncel kira bedeli piyasa seviyesine yakın mı?
- Kira ödemeleri düzenli mi?
- Yazılı kira sözleşmesi var mı?
- Depozito kimde ve nasıl devredilecek?
- Aidat borcu var mı?
- Kiracı evi göstermeye izin veriyor mu?
- Satıştan sonra tahliye beklentisi var mı?
- Satıcı ile kiracı arasında yazılı veya sözlü özel anlaşma bulunuyor mu?
Kiracılı evde mesele kiracı olması değildir; kira, sözleşme ve beklentilerin doğru okunmamasıdır. Belirsiz yatırım, çoğu zaman pahalı yatırımdır.
Piyasa Kirasının Altındaki Daireler
Bazı kiracılar uzun süredir aynı evde oturduğu için kira bedeli piyasanın oldukça altında kalmış olabilir. Bu durumda satış fiyatı mutlaka kira gelirine göre yeniden yorumlanmalıdır. Çünkü yatırımcı için asıl getiri, tabeladaki satış fiyatından değil, gerçek kira akışından hesaplanır.
Örneğin bölgede benzer daireler 35.000 TL’ye kiralanırken mevcut kiracı 18.000 TL ödüyorsa, bu fark yatırım hesabını doğrudan etkiler. Böyle bir taşınmaz kötü değildir ama fiyatı bu gerçekliğe göre belirlenmelidir.
Oturmak İçin Alacaklar Daha Dikkatli Olmalı
Evi kendisi kullanmak isteyen alıcı için kiracılı daire daha hassas bir konudur. Satın alma işlemi yapılmadan önce tahliye sürecinin nasıl ilerleyeceği mutlaka uzman görüşüyle değerlendirilmelidir. “Satıştan sonra çıkar” gibi sözlü ifadeler tek başına güvenli kabul edilmemelidir.
Gayrimenkulde söz uçar, belge kalır. Eski usul ticarette de böyledir; el sıkışmak güzeldir ama evrak masada yoksa hafıza bazen fazla yaratıcı çalışır.
Sonuç: Kiracılı Ev Fırsat mı, Risk mi?
Kiracılı ev; doğru kira, düzgün sözleşme, net tahliye beklentisi ve doğru fiyatla alındığında güçlü bir yatırım olabilir. Ancak eksik bilgiyle alındığında, alıcıyı uzun süre uğraştırabilir.
KYC Emlak Yatırım yaklaşımında kiracılı ev yalnızca “içinde kiracı var” diye değerlendirilmez. Kira bedeli, sözleşme, ödeme düzeni, bölge rayici, satış fiyatı ve alıcının amacı birlikte analiz edilir. Çünkü iyi yatırım, sadece alınırken değil, alındıktan sonra da huzur vermelidir.
