tarafından 
Ev alırken en çok karıştırılan konuların başında kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskan gelir. İlanlarda çoğu zaman “tapulu”, “iskanlı”, “krediye uygun” gibi ifadeler yer alır ama bu ifadelerin her biri aynı anlama gelmez.
Bir dairenin güzel, kullanışlı ve uygun fiyatlı görünmesi önemlidir. Fakat tapu ve iskan tarafında eksik varsa, alıcı ileride kredi, satış, abonelik, tadilat, değer kaybı veya hukuki sorunlarla karşılaşabilir. İşin özü şu: Tapu sadece sahipliği gösterir; ama yapının doğru şekilde tamamlanıp tamamlanmadığını tek başına anlatmaz.
Kat İrtifakı Ne Demektir?
Kat irtifakı, inşaatı devam eden veya tamamlanmış olsa bile henüz kat mülkiyetine geçmemiş yapılarda bağımsız bölümlerin proje üzerinden tanımlanmasıdır. Yani ortada bir proje vardır, dairelerin paylaşımı bellidir ama yapı kullanma izin süreci tamamlanmamış olabilir.
Kat irtifaklı tapu her zaman sorunlu demek değildir. Yeni projelerde bu normal bir aşama olabilir. Ancak bina yıllardır kullanılıyor ve hâlâ kat mülkiyetine geçilmemişse, burada neden geçilmediği araştırılmalıdır. Sorun bazen basit bir işlem eksikliği olabilir, bazen de projeye aykırılık, iskan problemi veya ortak alan uyuşmazlığı olabilir.
Kat Mülkiyeti Neden Daha Güçlü Bir Göstergedir?
Kat mülkiyeti, yapının tamamlandığını ve bağımsız bölümlerin resmen oluştuğunu gösterir. Genel olarak alıcı açısından daha güvenli bir tapu türüdür. Bankalar açısından da çoğu zaman daha tercih edilen bir durumdur.
Fakat burada da ezbere gitmemek gerekir. Kat mülkiyetli olması her şeyin mükemmel olduğu anlamına gelmez. Tapuda haciz, ipotek, şerh, intifa hakkı, aile konutu şerhi ya da yönetim planı kaynaklı özel hükümler bulunabilir. Yani kat mülkiyeti iyi bir başlangıçtır ama son kontrol değildir.
Gayrimenkulde belge okumayı bilmeyen kişi, fiyatı görür ama riski göremez. Asıl kazanç çoğu zaman görünmeyen riski önceden fark etmektir.
İskan Belgesi Nedir?
İskan, resmi adıyla yapı kullanma izin belgesi, binanın ruhsat ve projesine uygun şekilde tamamlandığını ve kullanılabileceğini gösteren belgedir. İskan yoksa bunun nedeni mutlaka sorgulanmalıdır.
İskansız yapılarda şu riskler ortaya çıkabilir:
- Kat mülkiyetine geçiş yapılamayabilir.
- Banka kredisi konusunda sorun yaşanabilir.
- Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri farklı statüde olabilir.
- Ortak alan veya proje aykırılığı bulunabilir.
- İleride satışta alıcı çekincesi oluşabilir.
- Belediyede yapı dosyasıyla mevcut kullanım arasında fark çıkabilir.
Ev Alırken Tapuda Nelere Bakılmalı?
Tapu kontrolü yalnızca ada-parsel bilgisine bakmak değildir. Şu başlıklar mutlaka incelenmelidir:
- Tapu türü: Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?
- Bağımsız bölüm numarası doğru mu?
- Arsa payı gerçekçi mi?
- Haciz, ipotek, şerh veya beyan var mı?
- Yönetim planında özel sınırlamalar bulunuyor mu?
- Tapudaki nitelik ile fiili kullanım aynı mı?
- Dairenin metrekaresi, proje ve kullanım alanıyla uyumlu mu?
Alıcı İçin Pratik Yorum
Eğer konut yeni projedeyse kat irtifakı normal olabilir. Ama bina yıllardır kullanılıyorsa ve kat mülkiyetine geçilmemişse, bu durum “neden?” sorusunu hak eder. Cevap net değilse, fiyat cazip görünse bile dikkatli olmak gerekir.
KYC Emlak Yatırım’ın sahada sık gördüğü tablo şudur: Alıcı bazen 100 bin TL pazarlık yapmaya odaklanırken, milyonluk riski gözden kaçırır. Oysa sağlam işlem, sadece fiyat kırmak değil; tapu, iskan, imar ve piyasa değerini birlikte okumaktır.
