Kartal-Pendik’te Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

İstanbul konut stokunun önemli bir bölümü 1999 öncesi inşa edildi ve bu tablo Kartal-Pendik hattında da geçerli. Sahil şeridindeki yeni projelerin gölgesinde, iç mahallelerde hâlâ 20-30 yaşını aşmış, güncel deprem yönetmeliğinden önce ruhsat almış binalar ciddi bir ağırlık taşıyor. “Kentsel dönüşüm” kelimesinin bölgede bu kadar sık duyulmasının nedeni de bu.

Ama süreç, birçok mülk sahibinin sandığından daha fazla adımdan oluşuyor — ve her adımda gözden kaçan bir detay, ileride hem zaman hem para kaybına dönüşebiliyor.

Yasal Temel: 6306 Sayılı Kanun

Kentsel dönüşümün çerçevesini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çizer. Süreç, bir binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlar; bu tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kuruluşlar yapar. Rapor olumluysa bina yıkım kararına konu olur ve malikler bu noktadan itibaren resmen dönüşüm sürecine girmiş olur.

Paydaş Anlaşması: Salt Çoğunluk Yeterli

Binada birden fazla malik varsa, dönüşüm kararının nasıl alınacağı en sık sorulan sorulardan biri. Yakın zamana kadar bu oran üçte iki idi; 7471 sayılı Kanun’la birlikte kural salt çoğunluğa (yarıdan bir fazlasına) indirildi — üstelik kişi sayısına göre değil, arsa payı oranına göre hesaplanıyor. Anlaşmaya yanaşmayan paydaşların payı önce rayiç bedelle tespit edilip açık artırmayla diğer paydaşlara satılıyor; alıcı çıkmazsa Bakanlık, TOKİ ya da ilgili idare devreye giriyor.

Kentsel dönüşümde asıl müzakere çoğu zaman müteahhitle değil, komşularla yapılan müzakeredir.

Model Seçimi: Kat Karşılığı mı, Destekli Dönüşüm mü?

Mülk sahiplerinin önünde genellikle iki yol var:

• Kat karşılığı inşaat: Müteahhit araziyi devralır, yeni binayı kendi imkânlarıyla inşa eder, maliklere önceden anlaşılan oranda bağımsız bölüm teslim eder; kalan bölümleri satarak kârını elde eder. Paylaşım oranı sahada genellikle %50/50 ile %35/65 (arsa sahibi/müteahhit) bandında müzakere edilir; parselin emsal değeri ve konumu bu oranı doğrudan etkiler.
• Devlet destekli dönüşüm: Malik kendi imkânlarıyla ya da bir yüklenici aracılığıyla, hibe ve kredi destekleriyle yeniden inşa sürecini yürütür; müteahhide arsa payı devri gerekmez ama nakit akışı planlaması malike kalır.

Hangi model daha avantajlı, parselin büyüklüğüne, imar durumuna ve maliklerin nakit durumuna göre değişir — tek bir doğru cevap yok.

Gözden Kaçan Kritik Kural: 1,5 Kat Sınırı

Devlet destekli dönüşümde en sık gözden kaçan koşullardan biri “1,5 kat kuralı”dır: yeni yapının inşaat alanı, eski yapının 1,5 katını aşarsa destek hakkı kaybedilir. Sorun şurada — bu sınır parselin imar planındaki emsal hakkıyla çelişebilir. Parsel daha büyük bir inşaat hakkına sahip olsa bile, destekten faydalanmak isteniyorsa bu hak tam olarak kullanılamayabilir.

Destek Programları — Neyi, Ne Kadar Karşılıyor?

“Yarısı Bizden” gibi programlar kapsamında İstanbul’un çoğu ilçesinde — Kartal ve Pendik dahil — konut başına hibe, faizsiz başlayan bir kredi ve tahliye süresince kira desteği sağlanabiliyor; işyerlerinde oranlar farklılaşıyor. Bu desteklerden yararlanmanın ön şartı, lisanslı bir kuruluştan alınmış riskli yapı tespit raporudur. Program koşulları ve tutarları zaman zaman güncellendiği için, başvuru öncesinde güncel rakamları resmi kaynaklardan ya da bu konuda çalışan bir danışmandan teyit etmekte fayda var.

Kartal ve Pendik’te Bölgesel Farklar

İki ilçe de aynı yasal çerçeveye tabi olsa da saha koşulları birbirinden farklılaşıyor. Sahile ve ulaşıma yakın parsellerde talep — dolayısıyla paylaşım pazarlığı — daha güçlü ilerlerken; iç mahallelerde küçük parsel yapısı ve dağınık mülkiyet süreci yavaşlatabiliyor. Aynı ilçe içinde bile mahalleden mahalleye imar durumu ve emsal hakkı ciddi farklar gösterebiliyor — bu yüzden “komşu bina şu kadar aldı” karşılaştırması çoğu zaman yanıltıcı oluyor.

Başlamadan Önce Sorulması Gereken Sorular

1. Parselin güncel imar durumu ve emsal hakkı nedir?
2. Bina riskli yapı tespitine gerçekten uygun mu, yoksa güçlendirme bir seçenek mi?
3. Diğer paydaşların arsa payı toplamı, salt çoğunluk için yeterli mi?
4. Kat karşılığı mı, destekli dönüşüm mü — hangisi nakit akışıma daha uygun?
5. Destekten yararlanacaksam, 1,5 kat sınırı imar hakkımı ne ölçüde kısıtlıyor?

Mülk Sahipleri İçin Pratik Yorum

Kentsel dönüşüm, doğru yürütüldüğünde hem güvenli hem değerli bir yeniden yapılanma fırsatı. Ama süreç kâğıt üzerinde basit görünse de sahada nisap hesabından paylaşım oranına, destek uygunluğundan imar kısıtlarına kadar çok sayıda değişken devreye giriyor. KYC Emlak Yatırım olarak Kartal-Pendik hattında sık gördüğümüz tablo şu: mülk sahipleri genelde m² başına teklif rakamına odaklanıyor, oysa asıl belirleyici olan parselin gerçek emsal hakkı, destek uygunluğu ve paylaşım senaryosunun birlikte okunması. Kendi parselinizin dönüşüm potansiyelini değerlendirmek isterseniz, bu konudaki analiz çalışmalarımızla yanınızdayız.